Правительство нижегородской области
Официальный сайт
Вход для пользователей
Конкурсы, аукционы, объявления

Отчет об оценке

                                

 

                               ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ МИРИДОНОВ А.В.

                     Тел/факс:(83148)3-11-76;  Мобильный: 8 9023071772;

                  E-mail: miridonov@mail.ru

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 487/11/2010

«Определение рыночной стоимости  права собственности

 на объект недвижимости –  промышленный холодильник,  расположенный по адресу: Нижегородская область,

Бутурлинский район, р.п. Бутурлино,

Заводской переулок,  дом № 6.

 

                                   

 

 

 

 

 

                        

 

             Заказчик:     Администрация Бутурлинского района

                                                    Нижегородской области

 

             Оценщик:     Предприниматель     Миридонов А.В.

 

 

 

 

                                                          

 

 

 

 

 

 

                                                          г. Перевоз

                                                               2010 г.

 

 

                                             

                                              

                                         

                                    СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

 

Главе  Администрации

Бутурлинского района

Нижегородской области

Чичкову Н.А.

 

                               

 

          Уважаемый Николай Александрович!

 

В соответствие с Договором № 487/11/2010 от   «12» ноября 2010 года на оказание услуг по оценке объекта недвижимости  мной был произведен расчет стоимости пакета вещных прав на объект недвижимости:

- Рыночная стоимость права собственности промышленного холодильника, расположенного по адресу: Нижегородская область,  Бутурлинский район,  р.п. Бутурлино, Заводской переулок,  дом № 6

Развернутая характеристика объекта, подробное описание методов, положений, условий и результаты оценки объекта содержаться в предлагаемом вашему вниманию отчете об оценке, который приводиться ниже.

Оценка объекта недвижимости произведена на основании данных Заказчика и моих рассуждений и расчетов.

При выполнении работ по оценке Оценщик использовал информацию, предоставленную Заказчиком. Оценщик не проводил ее проверку и рассматривал ее как достоверную. Поэтому все выводы имеют силу при условии достоверности этой информации.

Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом, приложениями и данными  прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там ограничения и допущения.

Данные о проведенных расчетах приведены в письменном отчете.

Основываясь на фактах, информации, предоставленной заказчиком, и примененных в настоящем отчете методах оценки с учетом ограничительных условий, сделанных допущений и проведенных исследований и анализа, Оценщик пришел к следующему заключению, что рыночная стоимость права собственности промышленного холодильника по состоянию на «22» ноября 2010 года составляет, с учетом округления составляет:

 

120 000 (Сто двадцать тысяч) рублей,

в т.ч. НДС 

 

 

            Данная оценка была произведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Размер вознаграждения за данную работу не ставился в зависимость от результатов оценки. У меня нет текущих или будущих интересов в оцениваемом праве на объект, являющемся предметом настоящего отчета.

 

 

 

 

                          С уважением Оценщик:________________ /А.В Миридонов./

 

 

 

            Оглавление

1.0.

Общие сведения

4

1.1.

Общие условия

4

1.2.

Основание для проведения оценки

4

1.3.

Постановка задания на оценку

4

1.4.

Реквизиты оценщика

5

1.5.

База оценки 

5

1.6.

Сертификат качества

5

1.7.

Процесс оценки

6

1.8.

 Анализ оцениваемых прав

6

1.9.

Используемая терминология

6

1.10.

Нормативное обоснование для проведения оценки

9

1.11.

Конфиденциальность

9

1.12.

Сроки использования итоговой величины стоимости

10

1.13.

Квалификация исполнителей

10

 

 

2.

Ограничения и пределы применения полученного результата

10

3.

Анализ объекта оценки и его окружения

11

3.1.

Общая характеристика Бутурлинского района

11

4.

Информация по объекту оценки

13

4.1

История объекта оценки

13

4.2.

Описание объекта оценки

14

4.3.

Заключение по разделу

15

5.

Анализ наилучшего использования и наиболее эффективного использования

15

5.1.

Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного

15

5.2.

Анализ наилучшего использования земельного участка с имеющимися на нем улучшениями

16

6.

Процесс оценки

17

7.0.

Затратный подход

18

7.1.

Методика оценки

18

7.2.

Определение стоимости замещения улучшения

18

7.3.

Оценка накопленного износа

21

7.3.1

Расчет стоимости физического износа

21

7.3.2

Расчет устранимого физического износа

22

7.4.

Функциональный износ

23

7.5.

Внешний износ

24

7.6.

Расчет стоимости замещения объектов

26

7.7.

Расчет рыночной стоимости земельного участка

26

7.7.1

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

27

7.8.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом

29

8.0.

Сравнительный подход

30

8.1.

Описание объектов сравнения

30

8.2.

Корректировка  цен сопоставимых объектов

31

8.3.

Стоимость объектов оценки, определённая сравнительным подходом

35

9.0.

Согласование результатов и выводы

35

9.1.

Согласование результатов

35

9.2.

Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

38

10

Перечень документов и литературы, используемых оценщиком

39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ

Об оценке объекта недвижимости

№ 487/11/2010г.

 

г. Перевоз                                                                                                                               «22» ноября 2010 г. 

Нижегородской области  

    

  1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

1.1. Общие условия

 

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, а так же тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обоих сторон.

 

1.2. Основание для проведения оценки

 

Настоящий «Отчет об оценке объекта недвижимости №487/11/2010» составлен на основании Договора №487/11/2010г. возмездного оказания услуг по оценке от «12» ноября 2010 года. В силу данного договора Миридонов Александр Владимирович Оценщик по заданию Администрации Бутурлинского района Нижегородской области (далее – Заказчик) оказывает услуги по определению стоимости пакета вещных прав на объект недвижимости:

- рыночная стоимость права собственности на объект недвижимости – промышленный холодильник, общей площадью 381,20 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, Бутурлинский район, р.п. Бутурлино, Заводской переулок, дом 6.

 

1.3. Постановка задания на оценку

 

Таблица 1. Постановка задания на оценку

Заказчик оценки

Администрация Бутурлинского района Нижегородской области

Адрес регистрации  заказчика

 Нижегородская область,  р.п.Бутурлино, ул. Ленина, д. 26.

ИНН/КПП 5205001533/520501001; р/с 40204810100000050007; л/с 030100001Б УФК по Нижегородской области финансовый отдел Администрации Бутурлинского района. ГРКЦ ГУ Банка России по Нижегородской области г. Н.Новгород

Основания для проведения оценки

Договор № 487/11/2010 от   «12» ноября 2010 года

Оцениваемый объект

Промышленный холодильник

Местоположение объекта

Нижегородская область, Бутурлинский район, р.п. Бутурлино, Заводской переулок, дом 6

 

Собственник объекта

Администрация Бутурлинского района Нижегородской области

Дата определения стоимости

22 ноября 2010 года

Дата составления отчета

22 ноября 2010 года

База оценки

Рыночная стоимость при существующем  использовании

Цель оценки

Для принятия собственником управленческих решений

Применяемые стандарты

•  Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  №135-ФЗ от 29 июля 1998г.; в действующей редакции

•  Международные стандарты оценки МСО 1 – 4;

•  ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256;

•  ФСО N 2 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом

Министерства экономического развития и торговли Российской

Федерации (МЭРТ России) от 20 июля 2007 г.N 255;

 •  ФСО N 3 "Об утверждении федерального стандарта оценки

"Требования к отчету об оценке», утвержденные Приказом

Министерства экономического развития и торговли Российской

Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка.

1.4. Реквизиты Оценщика

Таблица № 2

 

Организационно-правовая форма и наименование

Индивидуальный Предприниматель Миридонов Александр Владимирович Свидетельство о государственной регистрации Серия 52 № 3003245324  от 21 апреля 2006 г. ИНН 522500033773

Место нахождения

607402; Нижегородская область,  Перевозcкий район, село Танайково, ул. Северная, 29-2.

Паспортные данные

Паспорт: Серия 22 08 216461 Выдан Территориальным пунктом УФМС России по Нижегородской области в Перевозском р-не

Страховой полис

 Профессиональная ответственность Оценщика застрахована в Страховой компании ООО «Росгосстрах по Нижегородской области» Серия 4000 полис № 0540016 от  «02» июля 2010г.; Адрес местонахождения: 607400; Нижегородская область, г. Перевоз, ул. Луговая, дом 37; тел.  8(83148-5-39-37)

 Общий лимит ответственности Страховщика  3000 000 рублей.

 

Членство в Саморегулируемой организации

Выписка из реестра Саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер № 000185 от «09» июля 2007 года;

 

Местонахождение Саморегулируемой организации

Общероссийская Общественная Организация «Российское общество оценщиков », Адрес нахождения: 107078, Москва, ул. Новая Басманная, 21-1; т/ф.: (495) 267-46-02, 267-267-26-67   http// www. mrsa.ru

Банковские реквизиты

ИНН  5225000033773;   ОРГНИП  306522511100011;   

Расчётный счёт: 40802810342320006132;  БИК 042202603

Кор. Счёт  30101810900000000603 в Волго-Вятском Банке СБ РФ г. Н.Новгород             

 

 

                1.5. База оценки

         Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. [6]

 

                1.6. Сертификат качества

 

Я, оценщик, выполнявший данную работу, подтверждаю на основании своих знаний и убеждений, что:

- утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными; [6]

- анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются моими личными, независимыми и профессиональными; [6]

- у меня не было текущего имущественного интереса и  отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, у меня отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом; [6]

- оплата моих услуг не связана с определением итоговой величины стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента; [6]

- анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуют требованиям действующего федерального и местного законодательства и стандартам оценки утвержденным постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года №519, международным стандартам Международного комитета по стандартам оценки имущества и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков утвержденным Минимущества России от 06 марта 2002 №568-р; [6]

- мной была произведена персональная инспекция оцениваемого объекта.

    

      1.7. Процесс оценки.

 

В процессе оценки были выполнены следующие работы;

- осмотр промышленного холодильника;

- первичный сбор информации о составе, размере, состоянии, способе использования объекта оценки, а также расходах и доходах по его эксплуатации;

- интервьюирование руководства-собственника, представителей риэлтерских фирм и обзор периодических информационных изданий с целью сбора информации по арендным ставкам, ценам продаж и ценам предложений по аналогичным объектам оценки;

- оценка стоимости объекта с использованием общепринятых подходов;

согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- подготовка отчета об оценке.

 

                1.8. Анализ оцениваемых прав.

 

Оценке подлежит право собственности на объект оценки. Оценка проводилась для полных прав собственности на оцениваемый объект. Под «полным правом собственности», в соответствии с Гражданским кодексом РФ, ст.209, понимается осуществление, собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством. [8]

Объект оценки считается свободным, от каких бы то ни было долговых обязательств. Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объектов оценки и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности.  Права собственности на рассматриваемые объекты оценки, а так же имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Недвижимое имущество оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества.

 

                1. 9. Используемая терминология

 

Ры­ночная стои­мость яв­ля­ет­ся пред­став­ле­ни­ем ме­но­вой стои­мо­сти, или той де­неж­ной ве­личины, ко­то­рую мож­но по­лучить за объ­ект соб­ст­вен­но­сти, ес­ли он бу­дет вы­став­лен на про­да­жу на от­кры­том рын­ке на да­ту оцен­ки при ус­ло­вии со­блю­де­ния тре­бо­ва­ний, ука­зан­ных в оп­ре­де­ле­нии ры­ночной стои­мо­сти согласно «Федеральным стандартам оценки» ФСО №1; ФСО №2; ФСО №3, утверждённые приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №256; № 255, №254. [6]:

  • Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются   какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 Ры­ночная стои­мость оп­ре­де­ля­ет­ся при по­мо­щи ме­то­дов и про­це­дур оцен­ки, от­ра­жаю­щих ха­рак­тер соб­ст­вен­но­сти и наи­бо­лее ве­ро­ят­ные ус­ло­вия, при ко­то­рых дан­ная соб­ст­вен­ность про­да­ва­лась бы на от­кры­том рын­ке. Ры­нок пред­став­ля­ет со­бой сис­те­му, в ко­то­рой то­ва­ры и ус­лу­ги пе­ре­хо­дят от про­дав­цов к по­ку­па­те­лям по­сред­ст­вом це­но­во­го ме­ха­низ­ма. Кон­цеп­ция рын­ка под­ра­зу­ме­ва­ет спо­соб­ность то­ва­ров и/или ус­луг пе­ре­хо­дить из рук в ру­ки без из­лиш­них ог­ра­ни­че­ний дея­тель­но­сти про­дав­цов и по­ку­па­те­лей. Ка­ж­дая из за­ин­те­ре­со­ван­ных сто­рон дей­ст­ву­ет в со­от­вет­ст­вии с со­от­но­ше­ния­ми спро­са и пред­ло­же­ния и дру­ги­ми це­но­об­ра­зую­щи­ми фак­то­ра­ми, в ме­ру сво­их воз­мож­но­стей и ком­пе­тен­ции, по­ни­ма­ния от­но­си­тель­ной по­лез­но­сти кон­крет­ных то­ва­ров и/или ус­луг, а так­же с уче­том сво­их ин­ди­ви­ду­аль­ных по­треб­но­стей и же­ла­ний. Ры­ночная стои­мость по оп­ре­де­ле­нию за­ви­сит не от фак­тичес­кой сдел­ки, со­сто­яв­шей­ся на да­ту оцен­ки, она яв­ля­ет­ся расчет­ной це­ной, ко­то­рая пред­по­ло­жи­тель­но бу­дет дос­тиг­ну­та в сдел­ке на да­ту оцен­ки в ус­ло­ви­ях рын­ка, со­от­вет­ст­вую­ще­го оп­ре­де­ле­нию ры­ночной стои­мо­сти, и пред­став­ля­ет со­бой це­ну, на ко­то­рой на оп­ре­де­лен­ный мо­мент вре­ме­ни пред­по­ло­жи­тель­но сой­дут­ся по­ку­па­тель и про­да­вец при со­блю­де­нии ус­ло­вий оп­ре­де­ле­ния ры­ночной стои­мо­сти, при до­пу­ще­нии, что у ка­ж­до­го из них бы­ло дос­та­точно вре­ме­ни для ис­сле­до­ва­ния дру­гих ры­ночных воз­мож­но­стей и аль­тер­на­тив­ных ва­ри­ан­тов. При этом то вре­мя, ко­то­рое мо­жет по­тре­бо­вать­ся на под­го­тов­ку кон­трак­тов и со­пут­ст­вую­щей до­ку­мен­та­ции в расчет не при­ни­ма­ет­ся. По­ня­тие ры­ночной стои­мо­сти так­же пред­по­ла­га­ет, что при сдел­ках, оп­ре­де­ляю­щих ры­ночную стои­мость, соб­ст­вен­ность бы­ла вы­став­ле­на на от­кры­тую про­да­жу в течение дос­та­точно дли­тель­но­го про­ме­жут­ка вре­ме­ни и с аде­к­ват­ной рек­ла­мой. В за­ви­си­мо­сти от фи­нан­со­вых воз­мож­но­стей, мо­ти­вов или осо­бых ин­те­ре­сов кон­крет­ных по­ку­па­те­ля и про­дав­ца це­на, уп­ла­чен­ная за то­ва­ры или ус­лу­ги, мо­жет не со­от­вет­ст­во­вать стои­мо­сти, при­пи­сы­вае­мой этим то­ва­рам или ус­лу­гам дру­ги­ми людь­ми. Це­на яв­ля­ет­ся тер­ми­ном, обо­зна­чаю­щим де­неж­ную сум­му,  пред­ла­гае­мую или уп­ла­чен­ную за объект оценки или его аналог. Цена яв­ля­ет­ся ис­то­ри­че­ским фак­том, то есть от­но­сит­ся к оп­ре­де­лен­но­му мо­мен­ту вре­ме­ни и мес­ту, не­за­ви­си­мо от то­го, бы­ла ли она объявлена, от­кры­то или ос­та­лась в тай­не. Тем не ме­нее, це­на в прин­ци­пе яв­ля­ет­ся ин­ди­ка­то­ром от­но­си­тель­ной стои­мо­сти, при­пи­сы­вае­мой то­ва­рам или ус­лу­гам кон­крет­ным по­ку­па­те­лем и/или кон­крет­ным про­дав­цом при кон­крет­ных об­стоя­тель­ст­вах. Стои­мость яв­ля­ет­ся эко­но­ми­че­ским по­ня­ти­ем, ус­та­нав­ли­ваю­щим взаи­мо­от­но­ше­ние ме­ж­ду то­ва­ра­ми и ус­лу­га­ми, дос­туп­ны­ми для при­об­ре­те­ния, с од­ной сто­ро­ны и те­ми, кто их по­ку­па­ет и про­да­ет, с дру­гой. Стои­мость яв­ля­ет­ся не ис­то­ри­че­ским фак­том, а оцен­кой цен­но­сти кон­крет­ных то­ва­ров и ус­луг в кон­крет­ный мо­мент вре­ме­ни в со­от­вет­ст­вии с вы­бран­ным оп­ре­де­ле­ни­ем по­ня­тия стои­мо­сти. Ры­ноч­ная стои­мость объ­ек­та яв­ля­ет­ся вы­ра­же­ни­ем его по­лез­но­сти имен­но с точ­ки зре­ния рын­ка, а не с по­зи­ции его от­вле­чен­но­го фи­зи­че­ско­го ста­ту­са. Эко­но­ми­че­ское по­ня­тие стои­мо­сти вы­ра­жа­ет ры­ноч­ный взгляд на вы­го­ду, ко­то­рую име­ет об­ла­да­тель дан­но­го то­ва­ра или кли­ент, ко­то­ро­му ока­зы­ва­ют дан­ную ус­лу­гу, на мо­мент оцен­ки стои­мо­сти. Лю­бая оцен­ка стои­мо­сти долж­на рас­смат­ри­вать­ся в кон­тек­сте тех за­дач, ра­ди ко­то­рых она про­во­дит­ся.

  • "...на дату оценки..." выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Ко­ле­ба­ния цен с те­че­ни­ем вре­ме­ни яв­ля­ют­ся ре­зуль­та­том дей­ст­вия эко­но­ми­че­ских и со­ци­аль­ных сил — как об­щих, так и спе­ци­фи­че­ских. Об­щие си­лы мо­гут вы­зы­вать из­ме­не­ния об­ще­го уров­ня цен и от­но­си­тель­ной по­ку­па­тель­ной спо­соб­но­сти де­нег. Дей­ст­вие от­дель­ных спе­ци­фи­че­ских сил, на­при­мер, тех­но­ло­ги­че­ские из­ме­не­ния, мо­жет при­вес­ти к сдви­гам в со­от­но­ше­нии спро­са и пред­ло­же­ния, что мо­жет по­влечь за со­бой зна­чи­тель­ные из­ме­не­ния цен.
  • "..аналог объекта оценки…" относится к сходному по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другому объекту, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

"... покупатель..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, и  кого никто и ничто к этому не принуждает; он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего, а не воображаемого (гипотетического) рынка, существование  которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Мотивом покупателя является продажа на рыночных условиях по минимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга.

"...продавец…" относится к тому, кто не понуждается к продаже и не готов продавать по цене, которая не считается разумной на рынке в настоящий момент. Мотивом продавца является продажа на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга.

  • "...после проведения надлежащего  маркетинга..." означает, что актив должен быть выставлен  на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность  выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

".. стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией..." означает предположение, что как покупатель, так и продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, пытаясь достичь наилучшей, с точки зрения позиции в сделке, цены.

Оценка – понимается деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектов какой-либо стоимости.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели). Деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой стороны – потребители их услуг (заказчики).

Объекты оценки – к ним относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги. Информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке., т.е. которая имеет фиксированную границу, площадь, местонахождение, правовой статус и другие характеристики, которые описаны и удостоверены в установленном порядке.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результат работ и иных воздействий 9изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки,  состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

               

     

                1.10. Нормативное обоснование для проведения оценки

 

Проведение оценки объекта оценки, в настоящий момент регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.06.98 г., № 135-ФЗ. [1]

      Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.

«Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета,  бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности…».

Статья 7.  Предположение об  установлении  рыночной  стоимости  объекта оценки.

«В случае   если   в  нормативном  правовом  акте,  содержащем  требование обязательного  проведения  оценки  какого-либо  объекта  оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном   правовом акте не предусмотренных  настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость",  "разумная  стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других».

Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

«Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».

Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

…«Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации». …

 

1.11. Конфиденциальность

Заказчик принимает условие: без моего письменного согласия не упоминать мое имя или наш отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам. Не использовать информацию, содержащуюся в отчете иначе, чем это предусмотрено в целях оценки объекта. Согласно установленным профессиональным стандартам, оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследований в соответствии с задачами оценки. [6]

1.12. Сроки использования итоговой величины стоимости.

В соответствии с «Федеральными стандартами оценки» ФСО №1;ФСО №2, ФСО №3, утверждённых приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. №256; № 255, №254 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, «…может быть рекомендована для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев…» [6]

      1.13. Квалификация исполнителей.

Сведения о специалистах участвовавших в оценке:

     ◙ Миридонов Александр Владимирович

□Дипломы о высшем образовании:

            ■Горьковского сельскохозяйственного института от 1985г, по специальности «механизация сельского хозяйства», квалификация «инженер механик».

            □Дипломы о профессиональной переподготовке:

■ Диплом ПП № 826566 от «27» февраля 2006 года   Межотраслевого института повышения и переподготовки руководящих кадров  Нижегородского государственного архитектурно-строительного  университета по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности.  Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

            ■ Свидетельство о повышении квалификации государственного образовательного               

      учреждения высшего профессионального образования «Нижегородский    

 государственный  архитектурно-строительный  университет» по программе «Оценочная деятельность» Регистрационный номер 01728, «30» января 2009 года

          □В области оценки имеет сертификат:

          ■ Российского Общества Оценщиков за № 07П-05774 от  08  августа 2006 г.

          □Оценщик является действительным членом Российского Общества Оценщиков - членский билет №07П-05774 от  08  августа 2006 г.

 

2.0. ПРЕДПОСЫЛКИ ОЦЕНКИ

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета:

- исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком Заказчиком, именуемой далее по тексту Сторонами, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются на правопреемников и исполнителей Сторон.

- настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;

-  Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик. Он исходил из того, что предоставленная информация являлась точной и правдивой, и не проводилась ее проверка;

- Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемого объекта. Ответственность, за такую  отчетность, относящуюся к исследованным Оценщиком объектам, несет владелец объектов. В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки оценщик исходил из того, предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

- Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон и Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы оценщика. От Оценщика не требуется легального использования третьими сторонами результатов работы оценщика. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

- Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций. Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ, а так же стоимости их удаления;

- Оценщик учитывал ответственное отношение собственника и должное управление в отношении объекта оценки. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, были получены от Заказчика и также из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому, там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную с настоящем Отчете. Оценщик не принимает на себя ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом , повлиять на суждение Оценщика.

- Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки. Это не является гарантией того, что собственность будет отчуждена согласно величине оцененной стоимости. [6]

 

3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ.

      3.1. Краткая характеристика Бутурлинского района.

Бутурлинский район находится в юго-восточной части Нижегородской области. Граничит с Гагинским, Шатковским, Перевозским, Б-Мурашкинским, Сергачским, Княгининским районами. Графическое описание местонахождения оцениваемого объекта представлено на рисунках № 4.1., 4.2..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



Административный центр – р.п. Бутурлино, находящийся в центральной части района. Расстояние до Н.Новгорода – 121 км.

В районе 6 сельских администраций и 1 поселковая, объединяющие 55 населенных пунктов, из них 1 рабочий поселок (Бутурлино), 54 сельских населенных пунктов (33 села, 12 деревень, 9 поселков).

Бутурлинский район относится к возвышенному правобережью Нижегородской области. Общий рельеф холмисто-увалистый, сильно расчленен балками. Климат района характеризуется как умеренно-континентальный, умеренно влажный. Среднегодовая температура воздуха +3,4 0С, абсолютный максимум температуры + 36 0С, абсолютный минимум –42-44 0С. Зима холодная, продолжительная и малоснежная со среднеянварской температурой около –12 0С, а лето сравнительно теплое со среднеиюльской температурой +19 0С. Осадков выпадает в среднем 500-550 мм а год.

Почвы в районе преобладают серые и светло серые лесные суглинистые и супесчаные.

Из полезных ископаемых в районе имеются два месторождения известняков и доломитов, песка, которые добываются и используются для строительства автодорог, зданий и сооружений.

Основной открытый водный источник – река Пьяна, много озер. На территории района два природных заказника, ряд памятников природы (Борнуковская пещера, Карасное и Чембасовское озера).

Площадь района: 110520 га. Из общей земельной площади 15% занято лесами - 16.6 тыс. га (преобладают лиственные), сельскохозяйственными угодьями - 84,9 тыс.га, в т.ч. пашней – 61 тыс.га, сенокосами –2,8 тыс.га, пастбищами –20,7 тыс.га.

По территории района проходит железная дорога, станция Смагино находится в двух километрах от райцентра. Транспортная связь с населенными пунктами района осуществляется по асфальтированным дорогам протяженностью 251 км.

Краткая историческая справка.

Бутурлино упоминается в исторических документах с середины XVI века. Его название связано с именем боярина Бутурлина Ивана Федоровича, получившего земли от царя после похода русских войск на Казань. На них в 1552 году Бутурлин заложил село. В XVIII веке завершается заселение края славянами и дальнейший уход мордвы с бутурлинских земель. Крестьяне бутурлинского края участвуют в восстаниях Степана Разина и Емельяна Пугачева. В конце XIX – начале XX веков волостное село Бутурлино славилось широко развитой торговлей. С разных волостей съезжались купцы на проводимые ярмарки. С1921 года, после введения НЭП, развернулась частная торговля, мелкое производство – мельницы, маслобойки, пекарни, шкорни, производство кирпича. В июне 1929 года был создан Бутурлинский район. Площадь района составляла 1400 кв. км., на его территории было 103 населенных пункта с населением 64,6 тыс. человек. До 1965 года район претерпевал постоянные территориальные изменения. В декабре 1977 года село Бутурлино переименовано в рабочий поселок.

Численность населения.

Население района на 01.01.2003г. составляет 17,66 тыс. чел., в т.ч. городское –7,25 тыс. чел., сельское –10,41 тыс. чел. Плотность населения – 16 чел. на 1 кв.км. Из общей численности постоянного населения удельный вес женщин 54,2%, мужчин –45,8%, причем женщин больше в пенсионном возрасте. Наибольшее число жителей района находится в трудоспособном возрасте – 56,9 %, старше трудоспособного – 24,5%, моложе трудоспособного – 18,6%. Коэффициент демографической нагрузки на 1000 человек трудоспособного возраста - 758.

За 2002 год родилось 133 чел. (7,5 чел. на 1000), умерло 343 чел. (19,4 чел. на 1000), естественная убыль 210 чел. (11,9 чел. на 1000). Рождаемость к уровню 2001 года выросла на 9 %, смертность снизилась на 5%. За 2002 год прибыло в район 213 чел., выехало 190 чел., миграционный прирост составил 23 человека. Механический прирост в 2002 г. 187 человек с минусом.

В районе основное религиозное христианское течение – православное. Действуют три православных прихода: в р.п. Бутурлино, в с. Уварово, в с. Инкино.[10]

Промышленность.

Большим резервом для эффективных инвестиций обладают следующие предприятия:

ООО Бакалдский консервный завод – производство высококачественного натурального сока из плодов и овощей;

ОАО Бутурлинский молочный завод – производство молочных продуктов по новым технологиям;

ООО Каменищенский карьер

ООО ПМК Бутурлинская – производство минерального порошка и доломитовой муки, использующихся в стекольной промышленности, сельском хозяйстве и дорожном строительстве.

Предприятия имеют собственную сырьевую базу на многие десятилетия, близость железной дороги.

Кроме того, инвестиции можно вложить в достройку спиртзавода, который строится с 1993г. Освоено 70% средств. Основной источник финансирования – Управление Горьковской ж.д. В настоящее время строительство завода приостановлено из-за отсутствия финансирования. Администрация района проводит активную работу по поиску инвесторов.

На территории района имеются свободные производственные площади на Смагинском консервном заводе, на которых можно организовать различные виды производств (ж.д. станция находится в 0,5 км, наличие асфальтовых дорог и коммуникаций, трудовых ресурсов).

Сельское хозяйство

В Бутурлинском районе основную долю в материальном производстве до 60 % занимает сельское хозяйство, в связи с чем район обладает высоким аграрно-сырьевым потенциалом и видится перспективной возможность инвестирования в переработку всех видов сельскохозяйственного сырья. Учитывая, что на территории района имеются перерабатывающие предприятия вложение финансовых средств в усовершенствование технологий, рациональное использование производственных площадей при постоянном спросе на продукты питания отечественного производства, может способствовать получению быстрого экономического эффекта.[11]

 

4. ИНФОРМАЦИЯ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ

 

4.1. История объекта оценки      

 

Оцениваемый объект недвижимости построен по типовому проекту. Здание кирпичное, одноэтажное. В настоящее время здание не эксплуатируется. Для дальнейшего использования зданию требуется капитальный ремонт.  

          

 

                          

 

                        

 

                        

 

                        

 

4.2. Описание улучшений, расположенных на земельном участке.

 

Таблица 3. Характеристики оцениваемого объекта

Характеристики объекта оценки

Значения

 

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права Серия 52-АБ  № 944544; Дата выдачи 13 марта 2007 года

Документы-основания

Выписка из реестра муниципальной собственности Бутурлинского муниципального района №890, Кто выдал: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Бутурлинского муниципального района Нижегородской области 14 февраля 2007 года

 

Субъект права

Бутурлинский муниципальный район Нижегородской области (УСТАВ Кто выдал(удостоверил): зарегистрирован в Глвавном управлении Министерства юстиции РФ по ПФО; Дата регистрации: 22 декабря 2005 года. Адрес местонахождения: Нижегородская область, Бутурлинский район )

 

Вид права

Муниципальная собственность

Объект права

Промышленный холодильник (производственное), площадь: общая 381,20 кв.м., Нижегородская область, Бутурлинский район, р.п. Бутурлино, Заводской переулок, дом 6

Кадастровый  номер

52-52-08/005/2007-021

Существующие ограничения права

не зарегистрированы

о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» марта 2007 года сделана запись регистрации № 52-52-08/005/2009-021

Здание промышленного холодильника

 

Назначение

 Промышленный холодильник (производственное)

Литера

Г1

Год постройки

Не указано

Число этажей

I

Группа капитальности

I

Застроенная площадь, кв.м.

452,6

Строительный объем, куб. м.

1810

Высота по наружному обмеру, м.

4,0

Общая площадь, кв.м.

381,2

Вспомогательная площадь, кв.м.

381,2

Высота по внутреннему обмеру, м.

3,70

Технический паспорт БТИ

Инвентарный номер  03492; Составлен по состоянию на «02» февраля 2007г.

                                                         Описание конструктивных элементов здания

Фундамент

Железобетонные

Стены наружные

Кирпичные

Перегородки

Кирпичные

Чердачные перекрытия

Железобетонные плиты

Крыша

Рулонная

Полы

бетонные

Проемы оконные

Двойные деревянные заводского изготовления

Проемы дверные

Деревянные глухие заводского изготовления

Внутренняя отделка

Штукатурка, побелка, масляная окраска

Отопление

Отсутствует

Водопровод

Отсутствует

Канализация

Отсутствует

Электричество

Отсутствует

Разные работы

Рамп

Сервитуты

Особо охраняемые природные территории, историко-культурные памятники, обособленные участки леса, древесно-кустарниковой растительности  не имеется. Ограниченных прав третьих лиц на право прохода, проезда, эксплуатации линий электропередач, связи, трубопроводов, водоснабжения, канализации и пр. не имеется.

 

Форма

Прямоугольная

 

Топография

Место  ровное, риск затопления отсутствует, физико-маханические характеристики грунта позволят вести капитальное строительство.

 

Состояние участка

Расчищен  и спланирован, имеется объект недвижимости.

 

Транспортная доступность

Второстепенная дорога имеется  непосредственно к зданию

 

Удаленность от центра села

300 метров от центра  рабочего поселка

 

Особенность экологии

Сельскохозяйственный район

 

Основной тип застройки

Уличная с разрывами

 

Степень застройки

Низкая

 

Основной тип зданий

Кирпичные

 

Этажность застройки

Одно и двухэтажные здания

 

Рельеф местности

Спокойный

 

Кадастровая стоимость участка

Нет данных

 

Типичное использование

 Административные промышленные  здания

 

Состояние дорог

Удовл.

 

Доступные инженерные коммуникации

Все виды инженерных коммуникаций проходят рядом

 

Улучшения участка

Земельный участок расположен на районе низкой застройки.

 

Источник информации

Заказчик

Дата получения информации

12 ноября 2010 года 

 

 

4.3. Заключение по разделу.

 

Вероятным покупателем пакета прав на оцениваемый объект недвижимости  могут быть индивидуальные предприниматели, нуждающиеся в здании под коммерческую деятельность для развития производства.

Главными факторами, влияющими на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, является удаленность г. Нижнего Новгорода,  рынок недвижимости в котором является самым крупным рынком недвижимости Нижегородской области. Наличие этого фактора действует отрицательно на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Внешний вид и состояние несущих конструкций зданий.

          Некоторое представление о внешнем виде зданий можно получить из фотоматериалов.

Обеспеченность объектами коммунального хозяйства. Инженерные коммуникации отсутствуют.

Возможные ограничения по использованию. Только в силу его фактического использования,  генерального плана села и законодательства РФ.

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие право проезда и проведение коммуникаций, однако, делается допущение, что ни  один  из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом.

 

    5.      АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Для то­го, что­бы оп­ре­де­лить ры­ночную стои­мость, необходимо пре­ж­де оце­нить наи­бо­лее эф­фек­тив­ное ис­поль­зо­ва­ние, или наи­бо­лее ве­ро­ят­ное ис­поль­зо­ва­ние объ­ек­та соб­ст­вен­но­сти. Это ис­поль­зо­ва­ние мо­жет сов­па­дать с су­ще­ст­вую­щим на дан­ный мо­мент, ли­бо быть ка­ким-то иным. В си­лу то­го, что клю­че­вым кри­те­ри­ем стои­мо­сти лю­бо­го иму­ще­ст­ва яв­ля­ет­ся его по­лез­ность, про­це­ду­ры, ис­поль­зуе­мые в про­цес­се оцен­ки, име­ют об­щую цель — оп­ре­де­ле­ние и ко­ли­че­ст­вен­ная ин­тер­пре­та­ция сте­пе­ни по­лез­но­сти оце­ни­вае­мо­го иму­ще­ст­ва.

Согласно цели и назначению оценки, наи­бо­лее эф­фек­тив­ное ис­поль­зо­ва­ние оп­ре­де­ля­ет­ся как наи­бо­лее ве­ро­ят­ное ис­поль­зо­ва­ние иму­ще­ст­ва, яв­ляю­щее­ся фи­зи­че­ски воз­мож­ным, ра­зум­но оп­рав­дан­ным, юри­ди­че­ски за­кон­ным, осу­ще­ст­ви­мым с фи­нан­со­вой точ­ки зре­ния и в ре­зуль­та­те ко­то­ро­го стои­мость оце­ни­вае­мо­го иму­ще­ст­ва бу­дет мак­си­маль­ной.

 

 

    5.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного

 

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

    -  целевое назначение и разрешенное использование -  преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка -  перспективы развития района, в котором расположен земельный участок -  ожидаемые изменения на рынке земли -  текущее использование земельного участка.

   При проведении данного анализа должно предполагаться, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях служит для корректного применения затратного метода.  Исходя из того, что объект оценки оценивается при существующем использовании здание, то маловероятен снос объекта и строительства нового, поэтому, по мнению оценщика, наиболее вероятное использование земельного участка – текущее использование. В связи с вышеизложенным, относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому Оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями. Анализ на наиболее эффективное использование земельного участка как свободного не производится.

 

    5.2. Анализ  наилучшего использования земельного участка с имеющимися на нем улучшениями. 

 

   Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости в текущем состоянии базируется также на  вышеприведенных 4-х критериях.

Физически возможные варианты использования.

 Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Физические характеристики  накладывают ограничения на возможные варианты использования объекта. Таким образом, с точки зрения объемно-планировочного решения, наилучшим и наиболее вероятным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты. Принимается также во внимание возможность получения разрешения на  перепрофилирование объекта.

Вариант  использования, обеспечивающий максимальную доходность.

 Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Определение варианта использования, дающего максимальную продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется сравнением стоимости будущих выгод, которые могут быть получены от использования оцениваемой недвижимости.

  На основании изложенного следует признать, что использование оцениваемого здания    текущим владельцем в том ви­де, в ко­то­ром оно ис­поль­зо­ва­лось на да­ту оцен­ки, с учетом спо­соб­но­сти иму­ще­ст­ва про­дол­жать вно­сить свой вклад в стои­мость пред­при­ятия,  не будет обеспечивать наибольший доход, так как в настоящий момент вообще не используется по назначению ввиду строительства новой газовой котельной обеспечивающей поселок теплом.

Необходимо рассмотреть возможные альтернативные варианты использования данного здания

 Аль­тер­на­тив­ные или бо­лее ве­ро­ят­ные (в случае про­да­жи) ва­ри­ан­ты ис­поль­зо­ва­ния в расчет не при­ни­ма­ют­ся. Ры­ночная стои­мость при су­ще­ст­вую­щем ис­поль­зо­ва­нии оп­ре­де­ля­ет­ся как ры­ночная стои­мость иму­ще­ст­ва, ос­но­ван­ная на про­дол­же­нии его су­ще­ст­вую­ще­го ис­поль­зо­ва­ния при пред­по­ло­же­нии, что в та­ком ви­де оно мо­жет быть про­да­но на от­кры­том рын­ке при со­блю­де­нии всех ос­таль­ных ус­ло­вий, со­дер­жа­щих­ся в оп­ре­де­ле­нии ры­ночной стои­мо­сти, не­за­ви­си­мо от то­го, яв­ля­ет­ся ли су­ще­ст­вую­щее ис­поль­зо­ва­ние иму­ще­ст­ва наи­бо­лее эф­фек­тив­ным.

 

6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

 

Общепринятыми подходами при оценке имущества являются:

  • Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, за вычетом накопленного износа.[7]

Стоимость нового строительства улучшения в зависимости от типа объекта оценки и условий оценки может выступать в виде стоимости воспроизводства иди стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Сумма затрат на создание объекта определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек не связанных с процессом строительства, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшения, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

  • Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках. В основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

  • Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости, что стоимость  любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов. Генерируемых оцениваемым актовом, которые выражаются в форме дохода от эксплуатации и дохода от его продажи (реверсии). Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость методом прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор  способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов. [7]

 

         7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

7.1.Методика оценки.

 

 Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. В данной работе рыночная стоимость имущества определяется на базе стоимости замещения. Поэтому рыночная стоимость имущества с использованием затратного подхода рассчитывается по формуле:

                                                                , где:                           [7]

РС – рыночная стоимость имущества,

СЗ – стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки [ВСзд] с учетом износа [И],

                                        СЗ = ВСзд – И                                [7]

З – стоимость прав на земельный участок

В соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

     Реализация затратного подхода в данном случае предполагает осуществление следующих процедур:

  • Рассчитывается стоимость затрат  на строительство объекта недвижимости, в рыночных ценах на дату оценки (далее Восстановительная стоимость [ВСзд]).
  • Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.
  • Рассчитывается стоимость замещения объекта как разница между восстановительной стоимостью и общей величиной износа.
  • Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
  • Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости замещения объекта оценки. [8]

 

7.2. Определение стоимости замещения улучшения

 

Расчет восстановительной стоимости здания  включает следующие этапы:

1. Определение базовой восстановительной стоимости (ВСб) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

  1. Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.
  2. Определение коэффициента прибыли инвестора.
  3. Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г. как произведения базовой восстановительной стоимости, цепных корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.
  4. Расчет индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

Расчет восстановительной стоимости.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета восстановительной стоимости, или стоимости замещения зданий и сооружений;

  • Количественный метод;
  • Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;
  • Метод сравнительных единиц;
  • Метод объектов-аналогов;

     Количественный метод применяется  в случае нецелесообразности использования других методов. При этом составляется объектная смета стоимости  воссоздания  улучшений в современных ценах. 

 Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ основан на использовании не единичных (как в предыдущем случае), а укрупненных сметных норм и расценок по отдельным видам строительных работ, рассчитанных  в сметных ценах 1969 или 1984 года и индексируемых на дату оценки. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписывается в диапазон обоснованных колебаний рыночной стоимости недвижимости.

 Метод сравнительных единиц применяется при оценке зданий, построенных по типовым проектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единицы (унифицированного показателя потребительской полезности оцениваемого здания).

 Метод объектов-аналогов  позволяет определить стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта-аналога, скорректированной по совокупности их конструктивных различий.      

Метод сравнительной единицы                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема аналога объекта оценки. В результате корректировки стоимости аналога объекта оценки на условия рынка и физические различия определяется искомая величина стоимости замещения объекта оценки.

Восстановительная стоимость 1 м³ строительного объема объекта-аналога определялась по сборникам УПВС в ценах 1969 года с соответствующими корректировками. Восстановительная стоимость зданий, приведенная в этом сборнике, исчислена с учетом стоимости всех общестроительных работ, включая стоимость внутренних санитарно-технических и электроосветительных устройств, накладных расходов и плановых накоплений, а так же вне объемных затрат: на проектно-изыскательские работы, на сдельно-прогрессивную систему оплаты труда рабочих, на производство работ в зимнее время, на содержание дирекций строящих предприятий и технический надзор, на содержание дорог, уборку территории, научно-исследовательские работы, послеосадочный ремонт, на временные здания и сооружения за вычетом возврата и др.

 Расчет полной восстановительной стоимости заключается в последовательном переводе стоимости воспроизводства 1 м³ объекта-аналога, из уровня цен 1969 года в цены на дату оценки путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующие коэффициенты, отражающие динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ за это время. [18]

    Восстановительная стоимость здания (ВСзд) определяется по формуле:

, где:            [7] 

ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πki – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

                Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

, где:                      [7] 

V объект –   строительный   объём  объекта недвижимости.

УВС аналог –  восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.

Оцениваемое здание расположено в II климатическом районе в Ι территориальном поясе, следовательно, корректировка на климатический район не применяется.

 Строительные объемы зданий определены по данным технических паспортов на зданий, предоставленные Заказчиком. [18]

Расчет строительства  улучшений

1. В качестве аналога для оценки полной стоимости замещения использован функциональный аналог: Здания одноэтажные без подвала и многоэтажные с подвалом. Наружные стены одноэтажных холодильников и многоэтажного холодильника объемом 79177 куб. м кирпичные, в остальных многоэтажных - из сборных железобетонных панелей с изоляцией. Стены подсобных помещений и перегородки кирпичные.

Термоизоляция стен, покрытий и перекрытий из: а) жестких минераловатных плит на битумной связке; б) плит пенополистирола марки ПСБ-С и в) торфоплит обыкновенных только для изоляции перекрытий и покрытий, за исключением холодильника с объемом 1704 куб. м, в котором все конструкции изолируются торфоплитами. Полы в основных производственных помещениях мозаичные, за исключением холодильников с объемами 45000 куб. м, 55000 куб. м и 109710 куб. м, в которых они асфальтобетонные. В остальных помещениях - керамические, цементные, дощатые и из линолеума. Кровля рулонная.

Отделка - простая окраска в производственных помещениях и улучшенная в машинных отделениях. Отопление центральное. Водопровод, канализация, пароснабжение, вентиляция, электроосвещение. Группа капитальности II.  (УПВС сборник № 33,  Отдел 8, табл. 54, графа «а») стоимость строительства с учетом всех затрат и корректировок 1 куб.м. строительного объема здания составляет: 44,7 руб. [18]

                                                                  Таблица 4. Расчет стоимости замещения строительства  

Показатели

Стоимость, руб.

Назначение здания

Промышленный холодильник

Строительный объем, куб.м.

1810

Скорректированная стоимость строительства улучшения  куб. м. в ценах 1969 года

44,7 руб.

С нс,    улучшения, оценка в ценах 1969 года

80907 руб.

С нс,  улучшения, в ценах на дату оценки

 8 424 846 руб.

С нс,  улучшения с учетом прибыли предпринимателя

10 109 815 руб.

С нс, . улучшения, в т.ч. НДС 18%

10 109 815 руб.

 

Расчет производиться по формуле:

С нс = V стр * С уд * К 69-до К пп * (1+НДС) * К неуч, Д

С уд – восстановительная стоимость 1 куб. м. строительного объема здания-аналога;

V стр – строительный объем здания;

К 69 – до =  80,83 – индекс перехода от цен 1969 года к ценам декабря  2009 года.

НДС = 18% - налог на добавленную стоимость;

К пп = 1,2 – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Индекс пересчета стоимости объекта к дате оценки цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:

, где:

I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. равным 1,04

I84-4кв 2007принят равным 93,58 по табл.3 «Индексы цен на строительно-монтажные работы», приведенным в региональном информационном бюллетене «Индексы цен в строительстве» № 4 (76) 2009 г.  [13]

I4кв.2008 –ДО – рассчитан по табл. 7 «Прогноз индексов удорожания цен на СМР», приведенным в региональном информационном бюллетене «Индексы цен в строительстве» № 4 (76) 2009 г, и принят равным  1,07;    [13]

   По результатам расчета индекс перехода цен на дату оценки составляет:

I69-до =1,04 *  93,58 * 1,07 = 104,13.

 

7.3. Оценка накопленного износа

 

Износ – это потеря стоимости из-за физического состояния объекта и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

  • Физический износ;
  • Функциональный износ (моральный);
  • Износ внешнего воздействия (внешний).

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в результате эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и других конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть, как устранимым, так неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может  быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Функциональный износ считается  устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ – вызывается факторами извне, т.е. изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. [7] 

Величина накопленного износа оцениваемого объекта определена методом разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:

 

   , где:                 [7]

Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения

Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения

Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.

 

7.3.1. Расчет стоимости физического износа

 

Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Он представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная  стоимость недвижимости и сооружений.

Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации.

Для целей оценки в составе объектов недвижимости выделяют короткоживущие и долгоживущие элементы. Под короткоживущими элементами понимаются элементы, срок службы которых в обычных условиях меньше срока службы объекта недвижимости. Предполагается, что короткоживущие элементы могут быть заменены без прекращения эксплуатации объекта, поэтому их износ является полностью устранимым. Наилучшим образом величину данного износа характеризует стоимость необходимого ремонта элементов или их полной замены.  [19]

 

7.3.2. Расчет устранимого физического износа

 

 Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:

, где:                    [19]

- устранимый физический износ, %,

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта, %

-  износ элемента, %

-   удельный износ короткоживущего элемента,

  Расчет устранимого износа приводится в таблице

Таблица 5. Расчет устранимого износа здания

Конструктивные элементы

 

Физическое состояние

%

%

Фундаменты с земляными работами

Трещины, частичное разрушение блоков (до арматуры), выщелачивание раствора из швов между блоками, следы увлажнения цоколя и стен

8

50

0,04

Каркас здания

-

-

-

-

Стены и перегородки

Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен

13

30

0,034

Покрытия (Перекрытия)

 Трещины в швах между плитами

5

20

0,01

Кровля

Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия; ржавление и разрушение настенных желобов или водоприемных устройств, свесов и компенсаторов; ротечки кровли местами; массовые повреждения ограждающей решетки

43

60

0,26

Полы

Массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 м2 на площади до 50%

15

80

0,12

Проёмы

Коррозия деталей дверных полотен и коробки местами; повреждение заполнений дверей;

Отсутствие дверных и оконных проемов в служебном помещении

6

100

0,06

Изоляционные работы

Полное отсутствие изоляционных материалов

27

100

0,27

Отделочные работы

Следы протечек, ржавые пятна, отслоение, вздутие и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой; на поверхности глубокие трещины, царапины, выбоины

5

100

0,05

Внутренние санитарно-технические и электро-технические устройства

Полное отсутствие всех устройств

9

100

0,09

Строительные работы при монтаже оборудования

оборудование отсутствует

9

100

0,09

Прочие работы

Разрушение отмостки

4

50

0,02

Итого

 

100

 

0,94

             

Устранимый износ короткоживущих элементов здания школы  составляет 94 %.

 

7.4. Функциональный износ

 

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и др. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ устраним, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности, т.е. затраты на устранение меньше добавляемой при этом стоимости. Он делиться на 3 вида:

1). Износ, вызванный недостатками, требующими добавления элемента;

2). Износ, вызванный необходимостью замены или модернизацией элемента;

3). Сверхулучшения.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. Общим принципом расчета исправимого функционального износа является то, что он измеряется затратами на его исправление.

Неисправимый функциональный износ – это не включенные позиции в стоимость нового строительства, но которые должны быть, либо включенные в стоимость строительства, но которых быть не должно.  Его надо рассчитывать как разницу в СМР по новой технологии и по старой технологии, либо как капитализацию недополученного дохода.

 Признаками функционального износа в объекте, как правило, является несоответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам. [7]

  Оцениваемое здание в целом – типичное по техническим и качественным характеристикам для данного класса зданий, поэтому функциональный износ отсутствует.

           Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Таблица 5

Расчетные показатели

Скорректированные и усредненные (взвешенные) показатели по аналогам

Показатели по оцениваемому объекту, руб.

Годовая арендная ставка, руб/м

120

10,89

Ставка капитализации, %

25

 

Площадь сдаваемая в аренду, кв.м.

400

381,1

Потери в арендной плате, руб./м в год

 

109,11

Потери в арендной плате, руб. в год

 

41582

Капитализированные потери в арендной плате, руб.

 

41582/0,25 = 166327

Функциональный износ, руб.

 

166 327

 

Таблица 6

Показатели

Величина, руб.

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещения под предполагаемое использование

600 000

 

Затраты на дополнительное оборудование

1)установка охранной системы видеонаблюдения

150 000

Стоимость устранимого функционального износа

750 000

 

7.5. Внешний износ

 

Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Внешний износ может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района, неудачное расположение объекта, состояние рынка.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение внешнего износа объекта оценки проведем методом срока жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

 

 , где

 

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

 

 

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни

При осмотре объекта Оценщиком были определены следующие показатели:

1)  эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2)  оставшийся срок экономической жизни – 100 лет.

 

Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:

 

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:130) • 100 = 23%

 

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

 

И= (23 / 94) • 100 = 24 %.

 

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 24% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.

 

7.3. Расчет стоимости замещения улучшения.

 

Расчет стоимости замещения здания приведен в таблице  7.

                                     

                                                                              Таблица 7. Расчет стоимости замещения  холодильника

Наименование

Значение

Стоимость нового строительства объекта оценки, ВС

10 109 815 руб.

Коэффициент физического износа,  К физ

94

Коэффициент функционального износа, К функ

9

Коэффициент внешнего износа, К внеш

24

Полный накопленный износ, К полный

95,59

Стоимость замещения объекта оценки, С зам

419 517

 

Полный накопленный износ вычисляется по формуле:

                                  К полный = 1 – (1- К физ) ×  (1 – К функ) ×  (1 – К внеш)      [7]

 

 

                                                                       И полный = С нс × К полный                [7]                   

Стоимость замещения вычисляется по формуле:

С зам = С нс – И полный                                   [7]                              

 

7.4. Определение рыночной  стоимости земельного участка.

 

В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных  участков определяется исходя из наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным следует признать существующее использование.

При проведении оценки используются следующие методы оценки:

  • метод сравнения продаж;
  • метод выделения;
  • метод распределения;
  • метод капитализации земельной ренты;
  • метод остатка;
  • метод предполагаемого использования.

Непосредственно  рыночную стоимость участка земли, как наиболее вероятную цену сделок, даёт метод сравнения продаж. Этот метод предполагает наличие данных по сделкам с земельными участками. Однако в настоящее время вторичный рынок земли практически отсутствует,  поэтому реализация сравнительного подхода в традиционном варианте наталкивается на серьёзные затруднения.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость земельного участка связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет  недвижимость на данном земельном участке. Другими словами, инвестор  вкладывает сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В отличии от оценки зданий и сооружений, при определении стоимости земельного участка,  ставка капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения (возврата) не применяется, т.к. срок эксплуатации земли не ограничен. При определении ставки капитализации, земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала, и расчет производится исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, рассматривается как определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности капитала выступает процентная ставка по инвестициям с сопоставимым уровнем риска. [8]

При оценке объекта оценки стоимость земельного участка   рассчитывалась в связи с тем, что участок является государственной собственностью, будущему покупателю земля не передается в собственность вместе со зданием, и  в будущем ему еще предстоит оформить ее в аренду или выкупить.

 

7.7.1.Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Для оценки рыночной стоимости земли сравнительным подходом применим метод сравнения продаж. Широко используется для оценки свободных земельных участков, а также участков с типовой застройкой, он включает в себя следующие этапы:

- выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых участков на соответствующем сегменте земельного рынка;

- проверка информации о сделках с земельными участками, на этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности;

- сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между ними.

- анализ приведенных цен аналогов, согласование результатов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка;  [8,10]

                                                                                        Таблица 8. Таблица аналогов.

Элементы сравнения

Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Цена за 1 кв. м., руб.

-

15,00

14,00

9,00

Размер, кв. м

452,6

300

250

280

Местоположение и подъезд

Нижегородская обл., р.п.Бутурлино

р.п. Бутурлино

р.п.Бутурлино

р.п.Бутурлино

Время продажи

2010 год

2010 г.

2010 г.

2010 г.

Условия финансирования

собственные средства

собственные средства

собственные средства

собственные средства

Условия продажи

-

не выявлено

не выявлено

не выявлено

Назначение

Право бессрочного пользования

Для ведения хозяйственной  деятельности

Для ведения хозяйственной  деятельности

Для ведения хозяйственной  деятельности

Физические характеристики

не выявлено крупных различий

не выявлено крупных различий

не выявлено крупных различий

не выявлено крупных различий

Цена продажи/предл.

-

4500

3600

2500

Источник информации

 

[12]

[12]

[12]

Условия продажи

 

Открытая оферта

Открытая оферта

Открытая оферта

Право

полное

полное

полное

полное

 

Как уже отмечалось в главе 3 рынок земли в р.п. Бутурлино и Бутурлинском районе мал для выявления стабильных рыночных котировок. Достаточно близких по своим характеристикам и размеру сопоставимых объекта свободных от улучшений и проданных на праве собственности и на праве.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж подобраны три сопоставимых объекта, достаточно близких по своим характеристикам к объекту оценки на сайте:  http://www.bo-nn.ru   [12]

Вносимые поправки.

Право собственности: по объему передаваемых прав все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Условия финансирования: стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Фактор рассроченной оплаты оценивается исходя из ставки рефинансирования ЦБ. Все сравниваемые объекты, включая оцениваемый, продаются в одинаковых условиях, т.е. поправка не вводится.

Особые условия продажи: корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь.

С другой стороны продажа может произойти по цене выше рыночной, если, например, для покупателя будет существенно увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия. В данном случае особых условий продажи не выявлено. В данном случае, как было отмечено выше, участники различаются по условиям продажи, почему нельзя использовать второй аналог при сравнении, т.к. определение вносимых корректировок довольно затруднительно.

Время продажи: оптимальную поправку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке. Обычно принимается равным среднемесячной инфляции доллара или уровню инфляции, цена предложения корректируется на коэффициент эластичности.

Местоположение: поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. В данном случае, в условиях недостаточной информации анализ по  сопоставимым сделкам не применяем. [8,10]

Для вычисления корректировки на местоположение в настоящей работе оценщиком была применена следующая процедура.

В работе [14] Главный государственный налоговый инспектор по Нижегородской области С.В. Бажанов исследует природу формирования ставок земельного налога в зависимости от местоположения территории в Нижегородской области в 2003 году. При этом учитывается максимальное число различных экономических и социальных факторов. Ставка налога дифференцируется в зависимости от зонирования территории, то есть  в зависимости:

- от доступности к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно бытового обслуживания населения,

- местоположения;

- от уровня развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

- от исторической, эстетической ценности застройки и ландшафтной ценности территории,

- от состояния окружающей среды, инженерно-геологических условий строительства и рекреационной ценности.

Ставка земельного налога является количественным показателем, который учитывает почти все отличия земельных участков в пределах Нижегородской области

Ставки земельного налога, рассчитанные по методике, изложенной в пособии [9], вошли без изменений в Закон Нижегородской области № 59-3 от 14 июля 2003 г. «Об индексации и применении ставок земельного налога на территории Нижегородской области в 2003 году»[15].

Имея в виду, что законы изменения стоимости земельных участков в зависимости от местоположения, должны довольно близко коррелировать с законами изменения величин ставок земельного налога рассчитанных в [14], оценщик посчитал возможным использовать приведенное в работе [14] дифференцирование. Отметим, что для корректировки цен аналогов использовались относительные коэффициенты, полученные как отношения ставок земельного налога для различных территорий на которых находятся аналоги и р.п.Бутурлино

Размер: учитывается факт того, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших участков ниже, чем маленьких.

Результаты корректировок приведены в таблице 9.

Элементы сравнения

Объект оценки

Аналог №1

Аналог № 2

Аналог № 3

Цена за  руб.

-

4 500

3 600

        2 500

Размер участка, кв.м.

 

300

250

280

Цена за 1 кв.м.

-

15,00

14,00

9,00

Корректировка на право собственности

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена

-

15,00

14,00

9,00

Корректировка на условия финансирования

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена

-

15.00

14,00

9,00

Корректировка на особые условия продажи

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена

-

15,00

14,00

9,00

Корректировка на время продажи, %

-

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена

-

15,00

14,00

9,00

Поправка на размер

 

0,9

0,9

0,9

Скорректированная цена

 

13,5

12,6

8,1

Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.

11,4 рублей

Стоимость земельного участка  S= 452,6 м2

5 160 рублей

 

 

7.8. Расчет рыночной стоимости объекта  оценки затратным подходом

 

Рыночная стоимость имущества, рассчитанная с использованием затратного подхода,

                                                                                                               [8]                                                                                                                                 

СЗ – стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки [ВСзд] с учетом износа [И],

З – стоимость прав на земельный участок

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик затратного подхода, можно сделать следующее заключение, стоимость объекта оценки, с учетом округления, с учетом  стоимости прав на  земельный участок, составляет:

 

                  

            424700 (Четыреста двадцать четыре  тысячи семьсот) рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8.Сравнительный подход.

 

Наиболее достоверно стоимость, которая может возникнуть на рынке, отражает в данном случае Сравнительный подход. Несмотря на то, что использованная оценщиком информация относится к ценам предложения, она (информации) взята из реальных источников предложения и полностью соответствует рыночной ситуации об условиях продаж объектов-аналогов, их цене, а так же общим тенденциям рынка недвижимости.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно производится:

- с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

      - с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

Данный подход, как правило, состоит из следующих этапов:

1.     Выявление продаж и предложений сопоставимых объектов на соответствующем рынке за конкретный период времени.

2.     Проверка информации о сделках, целью которой является подтверждение того, что сделка осуществлялась или предполагает осуществиться в условиях, отвечающих требованиям соответствующего сектора рынка (нормальные рыночные условия для данного места и данного времени) и соответствующих условиях оплаты и финансирования.

3.     Выбор единицы сравнения сопоставимых объектов и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Для объектов недвижимости единицей сравнения является один квадратный метр общей площади.

 

8.1.Описание объектов сравнения.

В качестве объектов сравнения были использованы продаваемые  в настоящее время нежилые здания. В качестве единицы сравнения взят 1 квадратный метр общей площади. Информация  о рынке недвижимости взята из   газет «Новый путь» №61 (1468) от  «30» мая  2010 года [23] и  «Вперед» №78 (1588) от «10» августа 2010 года [24].   Список аналогов приведен в Таблице 10.:

                                                                                   Таблица  №10 «Аналоги сравнения»

№ п/п

Населённый пункт

Тип

Сост.

Этажность

Общ. S

Цена, руб.

Цена 1 кв. м. руб.

Дата сделки

Источник

 

  Примеч.

1

Отдельно

стоящее здание

г. Перевоз

 

***

*

1

250

800000

3200

30.05.2010.

[23]

 

 

437-44-00

2

Отдельно

стоящее здание  с. Тилинино Перевозского района

Нижегородской области

***

*

1

230

450000

1956

25.07.2010.

[23]

 

 

 

460-55-13

3

Отдельно

стоящее здание

г.Княгинино

 

***

*

1

240

810000

   3375

13.08.2010.

[24]

 

 

460-55-13

4

Отдельно

стоящее здание г. Перевоз

***

*

1

300

800000

2667

21.09.2010.

[23]

 

 

439-00-60

 

* - состояние неудоволетворительное

** - тип не определен.

Как уже говорилось (см. анализ рынка), рынок недвижимости  в Нижегородской области весьма развит, поэтому аналогов много и они довольно близко отражают сходства с оцениваемым объектом, т.е. все они расположены в районах Нижегородской области,  построены по типовым проектам, но в силу  социально-политических  процессов, происходящих в стране они оказались на данный момент невостребованными.  Состояние объектов   неудоволетворительное.  Цены аналогов – цена предложения.

8.2.Корректировка цен сопоставимых объектов

 

В оценочной практике принято выделять несколько основных элементов сравнения, которые, как правило, должны анализироваться, это может быть:

Передаваемые права.

1.   Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.

2.   Фактор времени продажи. Данный фактор учитывает уровень устойчивости местного рынка к стоимостным колебаниям, вызванным общим ростом (падением) цен на недвижимость, инфляцией, сезонным характером и пр.

3.   Условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на стоимость объектов.

4.   Местоположение. Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в разных районах города.

5.   Доступные коммунальные услуги.

6.   Состояние окружающей среды.

7.   Условия зонирования.

В каждом конкретном случае и применительно к квартирам возможны другие корректировки, например на криминогенную ситуацию в микрорайоне и т.д..

В результате того, что подобранные аналоги очень близки по своим основным характеристикам к оцениваемому объекту. Оценщик счёл возможным отказаться от применения большей части корректировок:

    Ø      фактор времени продажи – корректировка не применялась, поскольку время предложения к продаже всех объектов сравнения совпадает с периодом проведения оценки; Ø      условия финансирования – во всех случаях рассматривается способ оплаты сделки собственными денежными средствами. Ø      поправка на доступные коммунальные услуги. Все квартиры имеют одинаковые возможности по обеспечению инженерными и коммунальными коммуникациями. Поправка не требуется. Ø      Поправка на состояние окружающей среды. Оцениваемый объект и аналоги находятся в одних условиях по состоянию окружающей среды. Поправка не требуется. Ø      Поправка на местоположение. Все аналоги находятся в разных населённых пунктах, в разных районах Нижегородской области.

В настоящем расчете, корректировка величин стоимости аналогов проводилась на уторговывание, так как ценовая информация по аналогам это цены предложения и на физическое состояние, так как  аналоги и объект оценки несколько отличаются по этому показателю

1. Поправка на уторговывание, необходимость которой обусловлена использованием в расчётах цен предложения объектов сравнения, определялась исходя из опыта оценщика, консультаций с ведущими риэлтерскими фирмами и является, по сути, сознательной надбавкой посредника к исходной стоимости объекта, заявленной собственником. Величина надбавки определялась из опроса сотрудников риэлтерских фирм [13] и составляет в общем случае от 0% до 10 %. В данной работе Оценщик использовал величину, равную 10 %.

2. Поправка на разницу в физическом состоянии объекта оценки и аналогов определена Оценщиком исходя из ориентировочного уровня физического износа объекта оценки и аналогов. Ориентировочный уровень износа определён в соответствии с указаниями ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»[17] на основании телефонных разговоров и опроса участников сделок  и осмотра Объекта оценки. Расчёт производится по формуле:

Пи = ( 100 – Ио ) / ( 100 – И аналога ), [8] где

П и – поправка на износ,

И о – физический износ объекта оценки,

И аналога  - физический износ аналога, определённый в данном конкретном случае с относительной степенью достоверности на основании данных, предоставленных продавцом (посредником). При исследовании обнаружено, что в корректировке на техническое состояние нуждается только цена четвертого аналога, все остальные аналоги имеют ориентировочный уровень физического износа равный объекту оценки. Расчёт скорректированной цены объектов сравнения сведён в Таблицу № 8.2.

3.Поправка на местоположение. Как правило, для проведения корректировки на местоположение используется метод по парного сравнения продаж полных аналогов, находящихся в разных районах города или в разных городах. Однако, при невозможности точно отождествить аналогичность объектов выявленных для сравнения, ситуация усложняется и корректно применить метод по-парного сравнения не представляется возможным. Для вычисления корректировки на местоположение в настоящей работе оценщиком была применена следующая процедура.

В работе [14] Главный государственный налоговый инспектор по Нижегородской области С.В. Бажанов исследует природу формирования ставок земельного налога в зависимости от местоположения территории в Нижегородской области в 2003 году. При этом учитывается максимальное число различных экономических и социальных факторов. Ставка налога дифференцируется в зависимости от зонирования территории, то есть  в зависимости:

- от доступности к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно бытового обслуживания населения,

- местоположения;

- от уровня развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

- от исторической, эстетической ценности застройки и ландшафтной ценности территории,

- от состояния окружающей среды, инженерно-геологических условий строительства и рекреационной ценности.

Ставка земельного налога является количественным показателем, который учитывает почти все отличия земельных участков в пределах Нижегородской области

Ставки земельного налога, рассчитанные по методике изложенной в пособии [14] вошли без изменений в Закон Нижегородской области № 59-3 от 14 июля 2003 г. «Об индексации и применении ставок земельного налога на территории Нижегородской области в 2003 году»[15].

Имея в виду, что законы изменения стоимости недвижимости в зависимости от местоположения, должны довольно близко коррелировать с законами изменения величин ставок земельного налога рассчитанных в [14], оценщик посчитал возможным использовать приведенное в работе [14] дифференцирование. Отметим, что для корректировки цен аналогов использовались относительные коэффициенты, полученные как отношения ставок земельного налога для различных территорий на которых находятся аналоги и объект оценки.

Расчёт скорректированной цены объектов сравнения сведён в Таблицу № 11.


Таблица № 11. «Корректировка аналогов»

Наименование

Объект оценки

 

1

2

3

4

Местоположение

р.п.Бутурлино

г. Перевоз

с.Тилинино

г. Княгинино

г. Перевоз

Район

Бутурлинский

Перевозский

Перевозский

Княгининский

Перевозский

Общ S, кв.м.

 

250

230

240

300

Цена предложения, руб.

 

800 000

450 000

810 000

 800 000

Стоимость квадратного метра, руб.

 

3200

1956

3375

2667

Поправка на уторговывание, %

 

10 %

10 %

10 %

10 %

Корректирующий коэффициент

 

0,9

0,9

0,9

0,9

Цена после корректировки на уторговывание, руб.

 

2880

1760

3038

2400

 Год постройки

 

1985

1982

1980

1983

Состояние

неудовл.

неудовл.

неудовл.

неудовл.

неудовл.

Ориентировочный уровень физического износа 

95,59

0,5

0,5

0,5

0,5

Корректирующий коэффициент

 

0,09

0,09

0,09

0,09

Цена после корректировки на техническое состояние

 

259

158

273

216

Ставка земельного налога в 2003году, руб.

2,0736

2,0736

2,0736

2,0736

2,0736

Корректирующий коэффициент

 

1,00

1,00

1,00

1,00

Цена после корректировки на местоположение, руб.

 

259

158

273

216


         Таким образом, для отобранных в результате анализа рынка недвижимости в Нижегородской области, объектов сравнения, с учетом проведённых поправок, мы имеем следующие показатели стоимости – выпишем их в порядке возрастания:

                                              158 руб.; 216 руб.; 259 руб.; 273 руб.

Значение стоимости единицы площади для оцениваемого объекта принимаем среднему арифметическому данной выборки, значение которого соответствует 226рублей.

  8.3.Стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом.

    Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит:

 

    226* 381,20 = 86 151 рублей или с учётом округления

                           86 150 (Восемьдесят одна тысяча  сто пятьдесят) рублей

 

        

  9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫВОДЫ

 

  9.1. Согласование результатов

 

Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ о величине наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки. Оценщик провел согласование значений стоимости, полученных на основе применения разных методов, руководствуясь целью оценки, а так же количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.

Для определения итоговой величины стоимости объектов оценки, полученные результаты затратного и доходного подходов анализируются и согласовываются с использованием весовых коэффициентов каждого из подходов (в долях от единицы).

1. Затратный подход – заключен в расчете стоимости нового строительства объекта за вычетом всех форм накопленного износа с добавлением стоимости прав на земельный участок, на котором располагается оцениваемый объект. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа и рыночной стоимости прав на земельный участок. Использование затратного подхода наиболее привлекательно когда ситуация на рынке позволяет покупателю в качестве альтернативы приобретению готового объекта рассматривать вариант строительства нового объекта или реконструкции объекта недвижимости из другого сегмента рынка недвижимости. Информация, используемая в рамках затратного подхода , имеет ранг надежности  равный  10 %.

2. Сравнительный подход – использование метода сравнительного анализа продаж в рамках рыночного подхода является наиболее приемлемым на развитых рынках недвижимости, к каковым, в нижегородской области можно отнести только рынок жилой недвижимости в городе Нижнем Новгороде. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную величину цены объекта на основании его сравнения с другими объектами, которые были проданы за сопоставимый период времени. Для других рынков, в том числе и для рынка  недвижимости Нижегородской области. Результат расчета в рамках сравнительного подхода имеет слишком большую погрешность, что не позволяет полностью доверять ему. Вследствие этого надежность расчета в рамках доходного подхода имеет в нашем случае ранг надежности не более 90 %.

В результате выполненных расчетов разными подходами получены величины, отличающиеся друг от друга, что связано с достоверностью, объемом и качеством информации, примененной в каждом из подходов. Для выбора согласованной величины стоимости объекта использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Стоимость, определяемая затратным подходом, является стоимостью воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвести и продать сегодня, то есть при существующем уровне цен. При таком подходе к оценке имеет элемент условности, так как, во-первых, подобные объекты могут сегодня не строиться вообще и их строительство никто не собирается налаживать (поэтому такая оценка будет абстрактной) и, во-вторых, если бы даже такое строительство сегодня существовало, то в нем использовались бы уже новые материалы и технологии. Чем больше возраст объекта оценки, тем больше допущений приходиться делать в затратном подходе.

Затратный подход с одной стороны характеризуется отсутствием грубых допущений, суждений оценщика на основе точных расчетов с учетом нормативных документов и документов заказчика. С другой стороны он не учитывает конъюнктуру рынка на дату оценки, что снижает достоверность полученного результата. Сравнительный подход наиболее полно отражает реальные рыночные факторы для определения стоимости объекта оценки, он является основным в оценке оборудования. Однако и в этом подходе есть недостатки, связанные с получением необходимой информации, выбором аналогов (неполные сведения об аналогах, различное состояние транспортных средств и т.п.).

         Проведенная с использованием различных подходов оценка рыночной стоимости объекта дала следующие результаты:

Таблица 12           

Затратный подход

     424 700 рублей

Сравнительный подход

       81 150 рублей

 

Доходный подход

    не применялся

          

Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. При этом любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

Целью сведения и обобщения всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к оцениваемому объекту, и тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

            Основные критерии, по которым сравниваются методы, следующие:

  • Способность учитывать действительные намерения, как потенциального инвестора (покупателя), так и продавца.
  • Тип, качество, полнота и достоверность информации, на основе которой проводился анализ.
  • Способность конкретного метода учитывать конъюнктуру рынка.
  • Способность учитывать конкретные особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность и т.д.
  • Допущения, принятые в расчетах. [8]

                        Результаты, полученные с использованием различных подходов, различаются. Для согласования результатов используем метод весовых коэффициентов. Метод весовых коэффициентов основывается на анализе соотношения критериев сравнения и приводит к установлению величин весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из используемых подходов в определении итоговой стоимости.

Для каждого конкретного случая соотношение критериев сравнения и соответственно весовых коэффициентов различно. Расчет весовых коэффициентов проводится в таблице 13.

Таблица 13. Весовые коэффициенты

Критерии сравнения

Подходы

доходный

сравнительный

затратный

Способность учитывать действительные намерения, как потенциального инвестора (покупателя), так и продавца

-

60

20

Тип, качество, полнота и достоверность информации

               -

60

20

Способность конкретного метода учитывать конъюнктуру рынка

               -

60

20

Способность учитывать конкретные особенности объекта, влияющие на его стоимость, месторасположение, размер, техническое состояние, потенциальная доходность и т.д.

-

60

30

Допущения, принятые в расчетах

-

70

30

440

 

310

130

Весовой коэффициент

-

0,90

0,10

Итоговый расчет производится по формуле:

Сча = Сд × Кд  + Сс × Кс  + Сз × Кз,   где:                  [8]

Сд, Сс, Сз – стоимость объекта, определенная соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами;

Кд, Кс, Кз  – весовые коэффициенты соответственно доходного, сравнительного и затратного подходов.

 К оцен­ке при­ме­ни­мы мно­гие хо­ро­шо из­вест­ные прин­ци­пы. Сре­ди них  — прин­ци­пы спро­о и пред­ло­же­ния, кон­ку­рен­ции, за­ме­ще­ния, пред­ви­де­ния или ожи­да­ния, из­ме­не­ния и дру­гие. Об­щим для всех этих вспо­мо­га­тель­ных прин­ци­пов яв­ля­ет­ся их яв­ное или не­яв­ное влия­ние на сте­пень по­лез­но­сти и про­дук­тив­ность рас­смат­ри­вае­мо­го объ­ек­та соб­ст­вен­но­сти. По­лез­ность объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти вы­ра­жа­ет сум­мар­ное дей­ст­вие всех ры­ноч­ных фак­то­ров, влияю­щих на стои­мость объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти.

Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ о величине наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки, Оценщик провел согласование значений стоимости, полученных на основе применения разных методов, руководствуясь целью оценки, а так же количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки данного объекта, сделаны следующие выводы:

1. Затратный подход – заключен в расчете стоимости нового строительства объекта за вычетом всех форм накопленного износа с добавлением стоимости прав на земельный участок, на котором располагается оцениваемый объект. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа и рыночной стоимости прав на земельный участок. Использование затратного подхода наиболее привлекательно когда ситуация на рынке позволяет покупателю в качестве альтернативы приобретению готового объекта рассматривать вариант строительства нового объекта или реконструкции объекта недвижимости из другого сегмента рынка недвижимости.

2. Сравнительный подход – использование метода сравнительного анализа продаж в рамках рыночного подхода является наиболее приемлемым на развитых рынках недвижимости, к каковым  в Нижегородской области можно отнести только рынок жилой недвижимости в городе Нижнем Новгороде и пригородных районах.  Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную величину цены объекта на основании его сравнения с другими объектами, которые были проданы за сопоставимый период времени. Для других рынков, в том числе и для рынка  недвижимости Нижегородской области. Результат расчета в рамках сравнительного подхода имеет слишком большую погрешность, что не позволяет полностью доверять ему.

В результате выполненных расчетов разными подходами получены величины, отличающиеся друг от друга, что связано с достоверностью, объемом и качеством информации, примененной в каждом из подходов. Для выбора согласованной величины стоимости объекта использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины стоимости (таблица 14.).

                                                                 Таблица 14. Распределение весовых коэффициентов здания

Используемые подходы

Стоимость, рублей

вес

Средневзвешенная цена

Затратный подход

          424 700 рублей

0,10

       42 470 руб.

Сравнительный подход

            86 150 рублей

0,90

  77 535 руб.

Итого

 

 

        120 005руб.

 

 

10. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

 

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость права собственности промышленного холодильника, расположенного по адресу: Нижегородская область,  Бутурлинский район,  р.п. Бутурлино, Заводской переулок,  дом № 6  составляет с учетом округления:

 

 

120 000 (Сто двадцать тысяч) рублей,

в т.ч. НДС 

 

 

                                        

 

 

                                Оценщик  ___________________/А.В. Миридонов/  

                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ

 

  • Закон «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

2.  Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.

3.  Постановление Совмина СССР от 22.10.1990г №1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»

4.  Земельный кодекс Российской Федерации по состоянию на 15.11.2003 года;

        5.«Оценка бизнеса». Учебник/ под редакцией Кошкина В.И.: «ИКФ»ЭК/МОС», М 2002 год;

        6. «Федеральные стандарты оценки» ФСО №1; ФСО № 2; ФСО № 3, утвержденные приказом Минюста РФ от 20.07.2007г. № 256; № 255; № 254;

        7.«Оценка недвижимости» учебник/ под редакцией Грязновой А.Г.: М, «Финансы и статистика», 2002 год.

        8. Гражданский кодекс РФ

        9. «Амортизационные отчисления на полное восстановление основных фондов № 1072», М., 1997 г.

10.«Оценка недвижимости»:  Л.Н.. Тэпман, под ред. Профессора В.А. Швандара, – М. 2002.

        11. Информация на сайте: http://www.government.nnov.ru/?id=3859

        12. Информация на сайте: http://www.arenndan.com.ru

        13.Информационные данные, полученные от ведущих риэлтерских фирм («Триумф», «Недвижимость НН», «Берегиня»)

      14. С.В, Бажанов. «Плата за землю в Нижегородской области», Управление министерства по налогам и сборам в Нижегородской области, Нижний Новгород 2002 г.

       15. Закон Нижегородской области № 59-3 от 14 июля 2003 г. «Об индексации и применении ставок земельного налога на территории Нижегородской области в 2003 году»

        16.Исследования рынка проведенные оценщиком.

        17.ВСН 53-86(р) / Госгражданстрой «Правила оценки физического износа зданий».

        18.«Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)»,  издательство «Экономика», Москва, 1970 г.

       19. Ежеквартальный бюллетень «Индексы цен в строительстве», выпускаемый Центром по ценообразованию в строительстве Комитета Архитектуры и Градостроительства при Областной Администрации и Областном Комитете по статистике Нижегородской области; № 68 (4) квартал 2007 г

       20. Постановление правительства Нижегородской области № 6 от 24 января 2005 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Нижегородской области».

       21.Информация, полученная от заказчика.

       22.Технический паспорт №1142«а»,1142«б». Бутурлинский филиал «Нижтехинвентаризация»

       23.Газета «Новый путь»  № 61 (1468) от  «30» мая 2010 года

       24. Газета «Вперед»  № 78 (1588) от  «10» августа 2010 года

 

 

 

Дата создания страницы: 03.12.2010
Дата модификации страницы: 01.06.2012